結論から：リタイアは3〜5年遅れました。でも原因は金利ではありませんでした

DINKsシリーズ（EP1〜EP5）では、賃貸に住み続ける前提で試算してきました。最後に「持ち家の場合は別計算になります」と書いたので、その続きです。

同じ夫婦・同じ収入・同じエンジンで、賃貸を持ち家に差し替えました。

名目利回り	賃貸 月12万	持ち家（新築マンション）	差
3%（保守）	64歳	67歳	3年
4%（基準）	62歳	66歳	4年
5%（楽観）	60歳	65歳	5年

※生活水準S2標準型。完全リタイア＝資産が95歳まで持つ最短の年齢

遅れます。ただ、調べてみたら遅らせていたのは月21万円のローンではありませんでした。

ローン返済だけを取り出すと、賃貸とほぼ同じか少し早いくらいです。4年を作っていたのは、ローンを完済しても終わらない費用でした。

「今買わないと、金利がもっと上がる」

このシリーズの夫婦は35歳の共働き、子どもを持たない選択をしています。世帯年収1,000万円、手取り806万円。実在の個人ではなく、家計調査などをもとに構成したモデルケースです。

EP1から賃貸前提で試算してきましたが、2人には気になっていることがありました。

住宅ローンの金利が、上がり続けているというニュースです。

実際、2026年のフラット35はこう動きました。

時期	金利
2026年1月	2.08%
2026年7月	3.14%
2026年8月	3.29%
2026年9月	3.46%
2026年10月	3.83%

現行制度（2017年10月以降）で最も高い水準です。日銀の政策金利も9月18日に1.25%へ引き上げられました。

「今買わないと、もっと上がる」。そう考えるのは自然です。一方で「この金利で買って大丈夫なのか」という不安もあります。

どちらの不安も、試算すれば数字になります。

前提を公開します

持ち家側の前提です。すべて出所を併記します。

項目	値	出所
物件価格	5,882万円	フラット35利用者調査 2025年度 マンション全国平均
頭金	1,000万円	この記事での設定値（初期金融資産1,358万円のうち）
借入	4,882万円／35年／元利均等	—
金利	年3.83%	住宅金融支援機構 2026年10月1日公表（融資率9割以下・返済期間21〜35年の「最も多い金利」）
管理費	月11,503円	マンション総合調査
修繕積立金	月13,054円	同（築25年で約1.8倍まで上昇）
固定資産税・都市計画税	月19,566円（新築軽減1〜5年）→ 月29,859円（6年目以降）	制度は公式。評価額は設定値
住宅ローン控除	省エネ基準適合・限度2,000万円・0.7%・13年	2026年入居の制度（令和7年の3,000万円から引き下げ）
比較する賃貸	月12万円（都市部2LDK）／賃料上昇2%	—

物件価格5,882万円は高く見えますが、フラット35でマンションを買った人の全国平均です。同じ区分の平均世帯年収は1,041万円で、このペルソナの1,000万円とほぼ同じです。無理な背伸びの前提ではありません。

月の住居費は25.5万円になります

項目	月額
ローン返済	211,213円
管理費	11,503円
修繕積立金	13,054円
固定資産税・都市計画税	19,566円 → 6年目以降 29,859円
合計	255,336円 → 6年目以降 265,629円
賃貸（都市部2LDK）	120,000円
差	135,336円 → 6年目以降 145,629円

月13.5万円の差です。年間162万円。これが退職年齢を動かします。

なお返済比率は年253.5万円÷額面1,000万円＝25.3%です。金融機関の審査基準は額面の30〜35%が一般的なので、3.83%でも審査上は通る水準です。この前提は破綻していません。

4年の正体：要因を1つずつ外しました

ここが、この記事で一番お伝えしたいところです。

持ち家が遅れる理由を「金利が高いから」で済ませず、要素を1つずつ取り除いて試算し直しました（名目利回り4%・S2標準型）。

ケース	完全リタイア
賃貸 月12万（基準）	62歳
持ち家 フル	66歳
└ 固定資産税を外す	65歳
└ 管理費・修繕積立金・固定資産税を全部外す	62歳（賃貸と同じ）
└ 頭金を出さない（全額借入5,882万円）	65歳
└ 頭金なし＋維持費なし（ローンだけ）	61歳（賃貸より1年早い）

維持費を外すと、賃貸と同じ62歳に戻ります。

さらにローンだけにすると、賃貸より1年早くなります。利回り3%・5%でも同じ結果で、ずれは±1年に収まりました。

なぜローンだけだと早いのか。ローンは70歳で終わりますが、家賃は95歳まで続くからです。

	月額	総額	期間
全額借入5,882万円／35年／3.83%	254,476円	10,688万円	35年で終わる
家賃12万円（年2%上昇）	120,000円	16,423万円	60年払い続ける

では、4年を作っていたものは何か。 完済しても終わらない費用です。

35年のローン返済は総額8,871万円。これに対して管理費・修繕積立金・固定資産税は、60年で8,620万円になります。

しかも70歳で完済した後も、95歳まで毎月払い続けます。

月21万円という数字に目が行きますが、退職年齢を4年動かしていたのは月2.5万円の管理費・修繕積立金と、月2〜3万円の固定資産税でした。

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持ち家の試算を、自分の数字で引き直す

借入額・金利・返済期間を入れると、資産が95歳まで持つ退職年齢が出ます。管理費・修繕積立金・固定資産税も繰り返し支出として登録できるので、完済後に残る費用まで含めて試算できます。住居費がまだ曖昧な場合は、先に家計コンパスで支出を整理してから試算できます。

みらいコンパスで試算する →先に家計コンパスで支出を整理する →

金利を2.5pt動かしても、1年しか変わりません

「金利が高い月に買ったのが悪かったのでは」と考えて、金利だけを振ってみました。

金利	月返済	S1節約	S2標準	S3ゆとり
1.30%	144,743円	62歳	65歳	68歳
2.08%（2026年1月）	163,734円	63歳	65歳	68歳
3.00%	187,884円	64歳	66歳	69歳
3.83%（2026年10月）	211,213円	65歳	66歳	70歳
4.50%	231,044円	65歳	67歳	70歳

1.30%から3.83%へ2.5pt動かしても、S2標準型の退職年齢は65歳→66歳の1年です。

ローンは70歳で終わるのに、維持費は95歳まで続く。だから金利を動かしても、効く範囲が限られます。

変動金利ならどうなるか

いま変動金利は、固定よりかなり低い水準にあります。2026年10月の引下げ適用後の表面金利は、イオン銀行1.120%、三菱UFJ銀行1.195%、みずほ銀行1.275%、三井住友銀行1.525%。固定3.83%との差は2.5pt超で、過去最大の水準です。開始金利1.30%（メガバンクの中位）で、4つの金利パスを通しました。

到達水準とスピードは、統計ではなくシナリオです。 将来の金利は誰にも分かりません。

シナリオ	初年月額	最終月額	総返済	S2退職
固定 3.83%（基準）	211,213円	211,213円	8,871万円	66歳
変動 据え置き1.30%	144,743円	144,743円	6,079万円	65歳
変動 5年で2.05%へ	144,743円	161,508円	6,724万円	65歳
変動 10年で3.83%へ	144,743円	201,155円	8,082万円	66歳
変動 15年で5.50%へ	144,743円	236,151円	9,067万円	66歳

月額は6.6万円下がります。ただし総返済が2,988万円も動くのに、退職年齢は1年しか動きません。

退職年齢は整数年なので差が潰れます。65歳退職に揃えて金額で見ると、はっきりします（2026年基準の実質）。

シナリオ	65歳時の資産	95歳の残高	資産が尽きる年齢
固定 3.83%	3,067万円	0	88歳
変動 据え置き1.30%	4,382万円	1,663万円	なし
変動 5年で2.05%へ	4,074万円	998万円	なし
変動 10年で3.83%へ	3,429万円	0	92歳
変動 15年で5.50%へ	2,980万円	0	86歳
賃貸 月12万（参考）	7,270万円	5,050万円	なし

金利タイプの選択は、65歳時の資産を2,980万〜4,382万円の間で動かします（差1,402万円）。資産が尽きる年齢も86歳〜無限まで変わります。小さい差ではありません。

ただ、同じ表の最下段を見てください。持ち家と賃貸の差は2,888万円です。

もう一つ気づいたことがあります。変動のストレスシナリオ（15年で5.50%・総返済9,067万円）でも、現在の固定3.83%（8,871万円）とほぼ並びます。今の固定金利は、相当の金利上昇を織り込んだ水準と読めます。

生涯で払う額は、ほぼ引き分けでした

60年分（35歳〜95歳）の住居費を名目で積み上げました。

項目	金額
賃貸 月12万円（年2%上昇）	16,423万円
持ち家 ローン返済	8,871万円（うち利息3,989万円）
持ち家 維持費	8,620万円
持ち家 頭金	1,000万円
持ち家 合計	18,491万円
差	持ち家が2,068万円多い

さらに、持ち家は95歳の時点で物件が残ります。建物は60年で実質ゼロとしても、土地持分が20〜30%残るとして1,176万〜1,765万円（2026年基準の実質・地価が実質横ばいの想定）。これを差し引くと、差は数百万円まで縮みます。

頭金1,000万円が複利の効く時期に資本を抜き、維持費が完済後も終わらない。だから「いくら払うか」は互角でも、「いつ辞められるか」は3〜5年ずれます。

崩れる条件

可能性を示すなら、崩れる条件も同じ重さで書きます。

持ち家側が楽観的に出ている点

• 大規模修繕の一時金を入れていません。修繕積立金の上昇（築25年で1.8倍）は入れましたが、不足時の一時金徴収は含みません
• 専有部の設備交換（給湯器・エアコン・水回り）を入れていません
• 購入諸費用（登記・仲介・ローン事務手数料）は一次統計を持たないため本線から外しました。物件価格の4%＝235万円とすると、S2標準型は66歳→67歳になります
• 固定資産税の評価額は設定値です。含めない場合、S2標準型は66歳→65歳になります

賃貸側が楽観的に出ている点

• 60年間、同じ家に住み続けられる前提です。建て替え・取り壊しによる退去は入れていません
• 高齢期の入居審査の難しさも入れていません

変動金利について

• 実際の変動金利には5年ルール（5年間は返済額を据え置く）と125%ルール（見直し時の増額上限）があります。この試算では金利見直しのたびに返済額を再計算しました。5年ルールは利息の先送り（未払利息）なので、総額では増える場合があります

前提が変われば答えも変わります。だから、自分の数字で引き直すのが一番確かです。

みらいコンパスで自分の数字を入れる

この試算は、すべて自分の数字で再現できます。

1. 月収入には手取りを入れます（額面ではありません）
2. 昇給率を物価上昇率と同じ2%にします（0%だと実質の貯蓄余力が年々消えます）
3. 月の生活費に住居費を含めません
4. ライフイベントの「住居計画」で持ち家を選び、借入額・金利・返済期間・返済開始年を入れます
5. 頭金は金融資産から引いておきます（この試算では1,358万円→358万円）
6. 管理費・修繕積立金・固定資産税を、繰り返し支出として別に登録します。ここを入れ忘れると持ち家が実際より良く出ます
7. 住宅ローン控除の区分（長期優良／ZEH水準／省エネ基準適合／その他）を選びます
8. 配偶者のリタイア年齢も設定します（未設定だと働き続ける前提になります）
9. 物価上昇率2%、実質値表示をONにします
10. 最後にストレステストで暴落を入れ、それでも持つ退職年齢を探します

6番がこの記事の要点です。 管理費・修繕積立金・固定資産税を入れるかどうかで、答えが3〜5年変わります。

変動金利を試すときは、借換イベントで金利を段階的に差し替えると、金利が上がっていく道筋を試算できます。

この試算が当てはまらない人

• 子どもを持つ選択をした場合（教育費で前提が崩れます）
• 戸建ての場合（管理費・修繕積立金の代わりに、自分で修繕費を積む形になります）
• 中古物件の場合（住宅ローン控除の限度額と期間が変わります）
• 年収が大きく違う場合（借入可能額も、生活費の水準も変わります）

本ケースは実在の個人ではなく、家計調査・フラット35利用者調査・マンション総合調査などをもとに構成したモデルケースです。

買うか借りるかは、お金だけで決まる話ではありません。この記事が出せるのは「いつ辞められるかが何年ずれるか」という一面だけです。そのうえで、決め手になりそうなのは金利タイプよりも、完済したあとも終わらない費用をいくらと見込むかでした。

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