「年収600万円だと、住宅ローンはいくらまで借りられるのか」。この問いには答えが2つあります。銀行が貸してくれる上限と、老後まで資産が尽きずに返し切れる上限です。どちらも借入額の上限ですが、基準が違います。この記事では両方を計算して、その差を出しました。

金利や返済期間の基本は住宅ローンの基本と選び方にまとめています。この記事は金額の計算に絞ります。

年収から「借りられる額」は計算で出せる

審査の中心にあるのは総返済負担率です。年間の返済額合計が年収の何割にあたるかで、フラット35では基準が公表されています。

ここから逆算できます。金利3.83%（2026年10月のフラット35で最も多い金利）・35年・元利均等で計算した結果です。

この表は元利均等返済の逆算だけで出ています。電卓でも確かめられる数字です。

実際に借りている人は、年収の22.8%

住宅金融支援機構のフラット35利用者調査（2025年度・35,553件）によると、平均総返済負担率は22.8%でした。前年度から0.4ポイント下がっています。

審査上限と並べます。

上限まで借りると、何が起きるか

ここからはシミュレーターで計算します。前提はこうです。

• 30歳・夫婦共働き（収入は折半）・子なし
• 世帯年収600万円（額面）・65歳退職・想定寿命95歳
• 金利3.83%・35年・元利均等／頭金300万円・初期貯蓄1,074万円
• 運用利回り4%・物価上昇率2%
• 管理費・修繕積立金・固定資産税を別途計上

審査に通る額と、返し切れる額は別物です。 上限の35%で借りると、退職から4年で資産が底をつきました。

理由は単純で、返済が終わるのが65歳だからです。30歳で35年ローンを組むと、返済期間と現役期間がほぼ重なります。その35年間、老後資金を積み立てる余力がどれだけ残るかで決まります。

年収別に「返せる上限」を計算した

ここまで「審査上限」と対比してきた、もう一方の上限です。「返せる上限」＝95歳まで資産が尽きない範囲で借りられる、借入額の最大値と定義して、年収ごとに求めました。どちらも借入額の上限で、違うのは基準だけです。審査上限は年収に対する返済の割合だけを見ますが、こちらは老後までの家計全体を計算しています。

負担率は23.8〜30.1%に収まりました。年収が上がっても35%には届きません。そして利用者の実測平均22.8%は、どの年収帯でもこの内側に入っています。

年収が高いほど差が開くのは、審査上限が年収に比例して伸びる一方で、生活費はそこまで比例して増えないためです。上限いっぱいで借りる余地が、高年収ほど大きく見えてしまいます。

この試算の前提と限界

数字そのものより、審査上限と返せる上限のあいだに1,000万円前後の幅があるという構造のほうが、どの前提でも変わらない部分です。

みらいコンパスで自分の数字を入れる

1. ライフイベントの「住居計画」で持ち家を選びます
2. 借入額・金利・返済期間・入居年を入れます
3. 管理費・修繕積立金・固定資産税を繰り返し支出として別に登録します。ここを入れ忘れると持ち家が実際より良く出ます
4. 住宅ローン控除の区分を選びます
5. 借入額を変えて、資産が何歳まで持つかを見比べます

5番がこの記事でやったことです。入力の手順はみらいコンパスの使い方ガイドにまとめています。

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制度や金利は変わります。最終的な借入額は金融機関の試算と、源泉徴収票の実額で確認してください。

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