結論：金利0.7%が分かれ目。今の金利なら、控除期間中でも繰り上げたほうが利息は減ります

「住宅ローン控除が終わるまで繰り上げ返済はしないほうがいい」とよく言われます。これを実際に計算すると、成り立つのは金利0.7%未満の場合だけでした。

借入2,000万円・35年・6年目に300万円を繰り上げ（期間短縮型）たときの試算です。

控除の減少は、どの金利でも17〜21万円で頭打ちです。 一方で利息軽減は金利に比例して増えます。2026年10月の金利水準（変動1.3%前後・固定3.83%）では、差は100万円〜500万円規模になります。

銀行のシミュレーターでは答えが出ない部分があります

「住宅ローン 繰り上げ返済 シミュレーション」で検索すると、銀行や公的機関の計算ツールが並びます。どれも正確ですが、出てくるのは「利息がいくら減るか」だけです。

実際に知りたいのは、その手前にある判断ではないでしょうか。検索結果に出てくる「関連する質問」も、こうした内容が並びます。

• 住宅ローンの繰り上げ返済は良くない理由は何ですか？
• 住宅ローンの残高1000万円を繰り上げ返済しても大丈夫ですか？
• 毎年50万円繰り上げ返済する場合、住宅ローン控除はどうなりますか？

住宅ローン控除との相殺を計算に入れないと、この判断はできません。 この記事ではそこを計算します。

前提

2026年入居から限度額が下がっています

まず押さえておきたい点があります。令和8年（2026年）入居から、省エネ基準適合住宅の借入限度額が3,000万円→2,000万円に引き下げられました。

※子育て世帯・若者夫婦世帯は上乗せがあります（省エネ基準適合なら3,000万円）

控除率0.7%・13年なので、省エネ基準適合住宅の控除は年間最大14万円・13年で最大182万円です。

借入額を2,000万円にしたのには理由があります。この限度額と同じ額だからです。

控除額は「年末残高と3,000万円の小さいほう × 0.7%」で決まります。つまり残高が3,000万円を上回っている間は、いくら繰り上げても控除は1円も減りません。

つまり2,000万円は、控除の減少が最も大きく出る条件＝繰り上げ返済に最も不利な前提です。 それでも上の表のとおり、金利0.7%以上なら繰り上げたほうが差引でプラスになります。

「控除が終わるまで待つ」を直接比べます

ここが本題です。6年目に繰り上げる場合と、14年目（控除が終わった直後）に繰り上げる場合を並べました。待っている間に300万円を運用する利益は入れていません（繰り上げ側に不利な、保守的な比較です）。

境界は金利0.7%、つまり控除率とちょうど同じでした。

理屈はシンプルです。繰り上げると控除が年0.7%分減りますが、利息は年「金利」分減ります。金利が0.7%を上回っていれば、減る利息のほうが大きいということです。

「控除期間中は繰り上げるな」という通説は、金利が0.7%を下回っていた時期の話でした。2026年10月時点で変動は1.3%前後、固定（フラット35）は3.83%です。この水準では当てはまりません。

「繰り上げずに運用する」ほうが得ではないのか

もうひとつの反論がこれです。待っている8年間、300万円を運用したらどうなるか計算しました。

分かれ目は金利3%前後でした。

• 固定3.83%で借りている場合、運用5%でも繰り上げ返済（491.8万円）に届きません（463.6万円）
• 変動1.3%の場合は、運用3%でも繰り上げを上回ります（165.6万円 vs 108.4万円）

ただし条件があります。運用益は税引前で、特定口座なら20.315%課税されます。NISA枠内なら非課税です。そして何より、運用は元本割れもあり得るのに対し、繰り上げ返済の利息軽減は確定しています。 同じ数字でも性質が違います。

期間短縮型と返済額軽減型、どちらを選ぶか

繰り上げ返済には2つの方式があります。金利3.83%で比べました。

金額だけ見れば期間短縮型が302万円多く効きます。 ただし毎月の負担は1円も変わりません。

返済額軽減型は、利息軽減こそ小さいものの、月14,030円の余裕が今すぐ生まれます。教育費が重なる時期や、収入が不安定な時期には、この差のほうが意味を持つ場面があります。

金額の大きさだけで決める論点ではありません。

崩れる条件

• 金利は全期間一定としています。 変動金利なら見直しのたびに結果が変わります
• 繰り上げ返済の手数料を入れていません。 ネット手続きなら無料の金融機関が多いものの、窓口や電話は有料のことがあります
• 期間短縮で返済期間が10年未満になると、住宅ローン控除の要件（返済期間10年以上）を満たさなくなり、残りの控除がすべて失われます。 この試算の条件（35年→27.2年）では該当しませんが、返済終盤の大きな繰り上げでは注意が必要です
• 団体信用生命保険の保障が早く終わります。 期間短縮型では保障期間も縮みます。金額換算していません
• 控除には税額の上限があります（所得税＋住民税9.75万円）。年収によっては控除を使い切れておらず、その場合は繰り上げによる控除の減少がさらに小さくなります
• 住宅の種類で限度額が変わります。 長期優良住宅なら4,500万円、ZEH水準なら3,500万円です。借入額がその限度を超えている間は、繰り上げても控除は減りません
• 手元資金をすべて繰り上げに回すと、急な出費に対応できなくなります。生活防衛資金は別に確保してください

計算方法について

本記事の数値は、月次で1回ずつ償却を回した厳密計算によるものです。

年単位で概算すると、完済月の端数処理で最大11か月分の誤差が出ます。低金利帯ではこの誤差が利息軽減額を上回り、「繰り上げたのに総返済が増える」という逆の結果が出ることがあります。実際に自社のシミュレーション計算でこの問題が見つかったため、本記事では月次計算に切り替えました（修正は別途対応中です）。

他のシミュレーターと数十万円単位で結果が違う場合、この端数処理が原因のことがあります。

みらいコンパスで自分の数字を入れる

この記事の試算は、借入額・金利・繰り上げ時期を自分の条件に置き換えて再現できます。

1. ライフイベントの「住居計画」で持ち家を選びます
2. 借入額・金利・返済期間・返済開始年を入れます
3. 住宅ローン控除の区分（長期優良／ZEH水準／省エネ基準適合／その他）を選びます
4. 繰り上げ返済イベントを追加し、実行年・金額・方式（期間短縮型／返済額軽減型）を指定します
5. 繰り上げありとなしで、総返済額と完済年を見比べます

4番の方式の選択が、この記事でいちばん結果を分けた項目です。

住宅ローンだけでなく、教育費や老後資金も同じ画面に入れておくと、「繰り上げに回せる余裕が本当にあるのか」まで含めて確認できます。繰り上げ返済は手元資金を減らす行為なので、そこまで見てから判断するほうが安全です。

この試算が当てはまらない人

• 元金均等返済の場合（本記事は元利均等返済が前提です）
• 固定金利期間選択型で、期間終了後の金利が未確定の場合
• 事業用ローンや、住宅ローン控除の対象外の物件の場合

前提が変われば答えも変わります。自分の借入額・金利・残り期間で引き直してみてください。

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