住宅ローン控除の申告手順ガイド【2026年版】｜初年度の確定申告・2年目以降の年末調整を完全解説
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- 住宅ローン控除（減税）の仕組みと2024〜2025年の改正ポイント
- 初年度（確定申告）の必要書類と提出手順
- 2年目以降（年末調整）の手続き方法
- 控除額の計算方法とシミュレーション例
- よくあるミスと見落としがちな注意点
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを使ってマイホームを購入・リフォームした場合に、年末のローン残高の一定割合を所得税・住民税から直接差し引ける制度です。
所得控除（税率をかける前の所得を減らす）とは異なり、税額控除（計算後の税額から直接引く）なので節税効果が大きいのが特徴です。
借入限度額は、入居した年で変わります
住宅ローン控除は入居した年と住宅の区分で借入限度額が決まります。控除率は一律0.7%です。2026年入居から省エネ基準適合住宅の限度額が下がり、2028年入居からは対象外になるため、3つの期間に分けて整理します。
新築・買取再販（控除期間13年）
| 住宅の区分 | 令和6・7年 （2024〜25年入居） |
令和8・9年 （2026〜27年入居） |
令和10〜12年 （2028〜30年入居） |
|---|---|---|---|
| 認定長期優良・認定低炭素 | 4,500万円 | 4,500万円 | 4,500万円 |
| ZEH水準省エネ | 3,500万円 | 3,500万円 | 3,500万円 |
| 省エネ基準適合 | 3,000万円 | 2,000万円 | 対象外 |
| その他の住宅 | 対象外 | 対象外 | 対象外 |
省エネ基準適合住宅だけが下がります。認定長期優良・低炭素とZEH水準は令和6年から令和12年まで据え置きです。
自分の借入額でいくら戻るかは住宅ローン控除シミュレーションで住宅区分ごとに計算しています。この記事は、その控除をどう申告するかの手順です。
子育て世帯等（特例対象個人）の上乗せ
19歳未満の扶養親族がいる、または夫婦のどちらかが40歳未満の世帯は、限度額が上乗せされます。
| 住宅の区分 | 令和6・7年 | 令和8・9年 |
|---|---|---|
| 認定長期優良・認定低炭素 | 5,000万円 | 5,000万円 |
| ZEH水準省エネ | 4,500万円 | 4,500万円 |
| 省エネ基準適合 | 4,000万円 | 3,000万円 |
中古住宅（既存住宅）
| 住宅の区分 | 令和4〜7年入居 | 令和8〜12年入居 |
|---|---|---|
| 認定長期優良・低炭素・ZEH水準 | 3,000万円・10年 | 3,500万円・13年 （子育て世帯 4,500万円） |
| 省エネ基準適合 | 3,000万円・10年 | 2,000万円・13年 （子育て世帯 3,000万円） |
| その他の住宅 | 2,000万円・10年 | 2,000万円・10年 |
「年間最大控除額」は所得税額が上限になります。所得税で引ききれない分は翌年の住民税（上限9.75万円）からも控除できますが、所得が低い場合は控除を使いきれないことがあります。
控除額の計算例
年末のローン残高が借入限度額を超えている場合は、限度額で頭打ちになります。以下はZEH水準省エネ住宅（限度額3,500万円）で、残高が限度額ちょうどのケースです。
年収600万円・ローン残高3,500万円（ZEH水準省エネ住宅）の場合：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 年末ローン残高 | 3,500万円 |
| 控除率 | 0.7% |
| 控除額（計算値） | 24.5万円 |
| 所得税額（目安） | 約20万円 |
| 所得税から控除 | 20万円 |
| 残り（住民税から控除） | 4.5万円 |
| 合計控除額 | 24.5万円/年 |
初年度：確定申告の手順
住宅ローン控除は初年度のみ確定申告が必須です（会社員の場合）。2年目以降は年末調整で対応できます。
必要書類チェックリスト
- □ 確定申告書（国税庁サイトでe-Tax作成 or 税務署で入手）
- □ （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書（税務署 or 国税庁サイトで取得）
- □ 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書（金融機関から毎年10〜11月に郵送）
- □ 土地・建物の登記事項証明書（法務局で取得、手数料600円/通）
- □ 売買契約書または建築請負契約書のコピー
- □ 住民票の写し（マイナンバーカードがあればコンビニ交付可）
- □ 源泉徴収票（勤務先から取得）
- □ マイナンバーカード（本人確認書類）
ZEH・省エネ基準適合住宅で上位の借入限度額を適用する場合は「住宅省エネルギー性能証明書」または「建設住宅性能評価書」（ハウスメーカーから取得）が必要になります。入居前に確認しておきましょう。
確定申告の提出方法
マイナンバーカード＋スマートフォンがあれば自宅で提出完結。税務署に行く必要なし。2月16日〜3月15日が通常の申告期間。住宅ローン控除のみなら1月4日から受付開始。
ガイドに沿って住所・収入・ローン残高などを入力。計算は自動でされる。e-Taxの場合は書類の郵送不要（データ送信のみ）。書面申告の場合は書類を添付して税務署に郵送または持参。
過払い分の所得税が1〜2ヶ月後に指定口座に振り込まれる。住民税の控除は翌年6月以降の天引き額に自動反映されるため別途手続き不要。
2年目以降：年末調整の手順（会社員）
2年目以降は確定申告不要で、会社の年末調整で処理できます。
- 10〜11月：金融機関から「住宅借入金等年末残高等証明書」が郵送される（大切に保管）
- 11〜12月：勤務先から「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」が配布される（税務署から事前に届く書類と同封のケースも）
- 証明書と申告書を記入して勤務先に提出するだけで完了
年末残高証明書を紛失・提出忘れた場合、その年の控除が受けられません。翌年の確定申告で遡って申告することは可能ですが、手続きが増えます。証明書が届いたらすぐに年末調整書類と一緒に封筒に入れておくことをおすすめします。
注意点・よくある見落とし
| ケース | 注意点 |
|---|---|
| 産休・育休中 | その年の所得税がゼロの場合、住宅ローン控除も適用なし（使いきれない年が生じる）。復職後に申告を再開するだけでOK |
| 繰上返済をした | 繰上返済でローン残高が減ると控除額も減少。ただし利息軽減効果と控除額減少を比較して総合的に判断 |
| 転勤・賃貸に出した | 住宅ローン控除は「居住している期間のみ」が対象。転勤等で一時的に転出した場合は控除が停止（再入居で再開可） |
| 共有名義（夫婦） | それぞれがローン負担割合に応じて控除を受けられる。夫婦両方が確定申告・年末調整の手続きが必要 |
| ペアローン | それぞれが独立した住宅ローンを組んでいる場合、それぞれで控除を受けられる |
よくある質問
住宅ローン控除と ふるさと納税を両方使いたい場合は？
住宅ローン控除が所得税を使いきっている場合、ふるさと納税の税額控除（住民税）と住宅ローン控除の住民税控除が重なって控除が使いきれないケースがあります。年収・ローン残高・ふるさと納税額をシミュレーターで試算してから寄付上限を決めるのが安全です。
リフォームでも住宅ローン控除は使える？
バリアフリー・省エネ・耐震リフォームなど一定の要件を満たすリフォームローンには控除（最長10年・控除率0.7%）が適用されます。中古住宅購入＋リフォームの場合は合算しての申告も可能です。
住宅ローン控除は年間最大30万円超の節税効果があり、13年間継続することで累計300万円超になるケースもある非常に重要な制度です。初年度は確定申告が必要ですが、書類さえ揃えればe-Taxで自宅完結できます。2年目以降は年末調整書類を1枚出すだけなので、忘れずに手続きしましょう。
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